惠誉: 下调万科企业恒久本外币刊行东说念主评级至“B+”, 瞻望“负面”

久期财经讯，9月12日，穆迪将万科企业股份有限公司(ChinaVankeCo.,Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK)恒久外币和本币刊行东说念主背信评级(IDR)从“BB-”下调至“B+”。瞻望为负面。惠誉还将其全资子公司万科地产(香港)有限公司(VankeRealEstate(HongKong)CompanyLimited.，简称“万科香港”)的恒久IDR从“B+”下调至“B”，并将万科香港的高等无典质评级和未偿付高等单子评级从“B+”下调至“B”，回收率评级为“RR4”，。对IDR的瞻望为负面。

这次下调反应出，由于2024年上半年销售额低于惠誉的预期以及现款流的产生，万科企业的流动性握续承压。惠誉以为，尽管流动性缓冲正在减少，该公司保握获取境内担保融资和契约钞票处置收益的智力有助于处分其2025年大皆债务到期问题。

负面瞻望反应了万科企业和行业中短期销售踏实的不细目性。销售额和/或现款流产生的进一步下裁减于惠誉的预期可能会导致流动性和负面评级步履靠近更大压力。

要津评级启动成分

流动性缓冲减少：惠誉以为，由于2025老迈本市集到期债务增多以及2024年上半年销售额和现款流产生的着落，万科企业的流动性缓冲还是疲软。万科企业报告称，2024年6月底的非适度现款/短期债务之比为0.9倍，低于2024年3月底的1.0倍。惠誉坚信，尽管流动性比率着落，但万科企业仍有实足的流动性偿还其将于2025年到期的360亿元东说念主民币老本市集债务，因为其境内银行融资渠说念保握苍劲，钞票处置霸术仍在进行中。

销售出息不细目：惠誉已将2024年的销售预测从-30%下调至-35%，并将2025年的销售预测从-5%下调至-20%。阐发中国房地产信息集团的数据，2024年前八个月万科企业销售额同比着落34%，至1640亿元东说念主民币，略高于百强房地产开发商中37%的跌幅。关联词，万科企业在2024年剩余时辰和2025年的销售功绩仍存在不细目性。

踏实解放现款流：惠誉预计，万科企业在2024年下半年和2025年将产生中性解放现款流，而2024年上半年解放现款流为负160亿元。2024年上半年的资金流出归因于销售疲软，而建筑相干开销仍然可不雅。惠誉坚信2024年下半年的建筑现款流出将与销售额同步着落，因为惠誉预计完工单元的录用量将减少40%。惠誉预计万科企业将延续适度其地盘收购，以优先推敲老本市集债务偿还的流动性。

典质融资渠说念踏实：惠誉预计，万科企业将延续获取境内典质银行融资，因为万科企业在2024年上半年净增多630亿元东说念主民币的典质银行借款，解说了其对无典质贷款进行再融资的智力，新融资的平均利息成本为3.66%。该公司还暗示，其领有价值近1000亿元东说念主民币的规模可不雅的无典质投资房地产钞票，上述钞票不错进行典质以获取钞票典质投资性物业贷款，从而获取稀奇的流动性。

钞票处置霸术弘扬顺利：万科企业钞票处置弘扬快于高于惠誉的预期。该公司报告称，2024年1月至7月，其钞票出售契约金额为204亿元东说念主民币，照看层预计将在改日12个月内收到大皆契约销售。万科企业延续寻求进一步的钞票处置，此举可能会增强其流动性并有助于偿还其将于2025年到期的大皆老本市集债务，不外这部分钞票处置未纳入惠誉的模子估算效力。

子公司评级下调：万科企业香港是万科企业惟一的境外融资平台。惠誉阐发其《子母公司关联性评级设施》将该子公司归类为“母公司较强”旅途。基于母公司万科企业在法律、策略及运营层面为万科香港提供因循的“中等”意愿，惠誉授予万科香港的评级较母公司的评级低一个子级。

评级推导选录

万科企业的流动性情状弱于龙湖集团控股有限公司(LongforGroupHoldingsLimited，简称“龙湖集团”，00960.HK，BB+/负面)。鉴于2025年万科企业将有大皆且更多老本市集债务到期，万科企业的评级受到其欠债和现款流情状的制约。这体当今非适度性现款与短期债务的比例较低。

要津评级假定

本刊行东说念主评级参谋中惠誉的要津评级假定包括：

-2024年销售额将着落35%，2025年将进一步着落20%(2024年上半年：着落38%)。

-2024-2026年间毛利率为8%(2024年上半年：7%)，扣除地盘升值税后的EBITDA利润率为2%-4%(2024年上半年：1%)。

-2024年和2025年建安现款开销占销售回款的75%-80%，2026年为60%-70%。

回收率分析

惠誉的回收率分析假定万科地产香港若停业将走清理法子。鉴于房屋建筑的性质，该公司清理价值款式下的价值常常远高于握续谋略价值。惠誉假定扣除10%的行政用度。

清理款式

清理价值臆度是基于惠誉对钞票不错在停业法子中或无力偿债时刻进行销售或清理来变现并分拨给债权东说念主的钞票欠债表中钞票价值的评估。

-对净库存(扣除经利润率治疗后的客户定金)适用50%的扣头率。惠誉常常假定已罢了物业的扣头率低于在建物业的扣头率。不外，由于万科香港的库存不存在此等细分情况，因此惠誉沿用常用的在建物业扣头率(50%)。

-对合股企业净钞票适用50%的扣头率。这部分钞票主如果万科香港所握GLPHoldings,L.P.(GLP)的股权(按账面价值计较为170亿元东说念主民币)。

-对物业、厂房和斥地适用50%的扣头率，主要包括地盘和建筑，且价值不高。

-对逾额现款适用100%的扣头率。推敲到中国房地产开刊行业的监管环境，可用现款(含预售监管现款)常常优先用于完成房地产诞生状貌(包括用于支付支吾账款)。支吾账款净额(支吾账款减去可用现款)包含在典质债务之前的债务价值璧还规矩。

不外，惠誉并未假定超出未偿支吾账款的可用现款可用于其他偿债目的，因此适用100%的扣头率。

万科香港的银行贷款是境外无典质银行贷款，与境外债券处于同等受偿规矩。

债务价值璧还规矩中的价值分拨使离岸高等无典质债务的回收率复评级为“RR4”。

评级敏锐性

可能单独或共同导致惠誉遴荐负面评级步履/下调评级的成分包括：

-契约销售额和/或解放现款流产生弱于惠誉预期

-流动性或融资渠说念恶化

若万科企业向万科香港提供因循的意愿趋弱，则惠誉会下调万科香港的评级

可能单独或共同导致惠誉遴荐正面评级步履/上调评级的成分包括：

若未达到负面敏锐性，瞻望将被治疗为踏实。

流动性及债务结构

流动性消弱：适度2024年6月底，万科企业线路其握有现款为900亿元东说念主民币(含预售监管资金)，可遮掩其短期债务0.9倍。惠誉以为，该集团将运用其在手现款及稀奇的境内银行贷款偿付其一年内到期的老本市集债务(适度2024年6月底，该债务总数为200亿元东说念主民币)。

刊行东说念主简介

万科企业是中国以契约销售额揣度名次前三的房企之一，业务渊博世界。万科企业主营房地产开发和物业奇迹。万科香港是万科主要的境外融资平台。